Wer im Zuge einer Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie erhält, möchte oder kann sie nicht immer behalten. Wichtig ist daher die Wertermittlung, um den Verkehrswert der Immobilie für einen eventuellen Verkauf zu kennen. Dies trifft auch bei der Wertermittlung im Rahmen der Scheidung zu, falls der Zugewinn festgestellt werden soll. Auch für die Besteuerung spielt der Verkehrswert eine Rolle.
Ein professioneller Gutachter kennt sich aus und weiß, worauf es bei der Bewertung ankommt.
Inhaltsverzeichnis
Professionelles Verkehrswertgutachten für Immobilien
Bei der Immobilienbewertung durch einen Experten wird ein Verkehrswertgutachten erstellt, das häufig gesetzlich gefordert oder dringend empfohlen wird. Das Verkehrswertgutachten wird für den Verkauf oder die interne Vermögensaufstellung, bei einer Erbschaft oder Schenkung für das Finanzamt zur Ermittlung der Steuer, aber auch bei der Scheidung zur gerechten Aufteilung des Vermögens unter den Ehepartnern benötigt.
Das Verkehrswertgutachten ist eine rechtssichere Dokumentation, das von Banken, Behörden, Ämtern und Gerichten anerkannt wird.
Immobiliengutachten bei einer Scheidung
Insbesondere bei einer Zugewinngemeinschaft oder beim gesetzlichen Güterstand erfordert eine Scheidung eine sorgfältige Bewertung einer Immobilie. Die Bewertung ist wichtig, um das Vermögen unter den Ehepartnern gerecht zu verteilen und Streitigkeiten oder gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Die Immobilie kann verkauft werden, sodass der Erlös unter den beiden Partnern aufgeteilt wird.
Ein Ehepartner kann jedoch auch die Immobilie behalten und muss dann den anderen auszahlen. Daher kommt es auf eine objektive und unabhängige Bewertung an.
Oft reicht ein kostengünstiges Kurzgutachten für die reine Marktbewertung aus. Herrscht Uneinigkeit zwischen den beiden Parteien, ist ein gerichtstaugliches Gutachten erforderlich.
Wertermittlung für eine Immobilie bei einer Erbschaft
Wer eine Immobilie erbt, sollte eine Wertermittlung vornehmen lassen, unabhängig davon, ob er die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchte. Die Bewertung ist wichtig, um die Höhe der Erbschaftssteuer zu ermitteln.
Sind mehrere Erben vorhanden und hat einer davon die Immobilie geerbt, so muss er mitunter die anderen Erben auszahlen. Die Bewertung ist die Grundlage, dass die Auszahlung gerecht erfolgt.
Bei einem Verkauf nach einer Erbschaft muss der Verkehrswert ermittelt werden.
Erben sind auch für die Folgekosten einer Immobilie verantwortlich. Häufig müssen eine Renovierung oder Altlastensanierung erfolgen. Die Immobilie kann daher eine wirtschaftliche Belastung für den Erben darstellen. Ist das der Fall, muss er die Erbschaft nicht antreten. Auch dann ist die Bewertung wichtig.
Information des Finanzamtes über die Erbschaft
Bei einer Erbschaft muss das Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers informiert werden, da der Erbe sonst der Steuerhinterziehung bezichtigt werden könnte. Um die Erbschaftssteuer festzulegen, muss der Wert des Hauses ermittelt werden.
Das Finanzamt ermittelt seit 2009 für das Haus den sogenannten gemeinen Wert und legt den Verkehrswert zugrunde. Kann der Immobilienbesitzer nachweisen, dass das Haus zum geforderten Stichtag einen niedrigeren Wert als den pauschalen Verkehrswert hatte, kann er den niedrigeren Marktwert ansetzen. Der tatsächliche Wert ist bei älteren oder sanierungsbedürftigen Gebäuden oft niedriger als der Verkehrswert.
Erben können häufig Erbschaftssteuer sparen, wenn ein niedriger gemeiner Wert der Immobilie festgestellt wird. Nicht immer müssen die Erben tatsächlich Erbschaftssteuer zahlen, da abhängig vom Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser unterschiedliche Freibeträge für die Erbschaftssteuer gelten.
Immobiliengutachten bei einer Schenkung
Wer eine Immobilie durch eine Schenkung erhält, kann sie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Der Schenkende kann auch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht für die geschenkte Immobilie vereinbaren.
Der Beschenkte muss mitunter eine Schenkungssteuer zahlen.
Sie fällt unabhängig davon an, ob der Beschenkte die Immobilie selbst nutzt oder veräußert. Genau wie bei der Erbschaftssteuer gelten auch bei der Schenkungssteuer Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsgrad mit dem Schenkenden.
Der Wert einer Immobilie sinkt, wenn der Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart. Das führt dazu, dass der Beschenkte Schenkungssteuer sparen kann. Auch in diesem Fall kommt es auf eine qualifizierte Bewertung an, damit der genaue Verkehrswert ermittelt wird.
Unterschiedliche Verfahren bei der Bewertung von Immobilien
Bei der Bewertung von Immobilien im Fall von Scheidung, Erbschaft oder Schenkung können unterschiedliche Verfahren herangezogen werden.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich, wenn sich in der Nachbarschaft der Immobilie vergleichbare Objekte befinden. Verkaufs- oder Mietpreise ähnlicher Objekte werden herangezogen.
Das Ertragswertverfahren wird für Mietobjekte genutzt, wenn die geerbte oder geschenkte Immobilie bereits vermietet wurde. Auch dann, wenn bei einer Scheidung eine vermietete Immobilie vorhanden ist, kann dieses Verfahren genutzt werden. Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, werden zukünftig erwartete Erträge berücksichtigt. In die Berechnung fließen die Mieteinnahmen und der Bodenwert ein.
Das Sachwertverfahren wird bei einer Schenkung oder Erbschaft genutzt, wenn der Beschenkte oder Erbe die Immobilie selbst bewohnt und keine Ertragsermittlung notwendig ist. In die Berechnung fließen der Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude ein. Zunächst wird der Neubauwert ermittelt, von dem die Alterswertminderung abgezogen wird.